为推进全区老旧住宅小区综合整治改造工作，改善居民生活环境和居住条件，全面提升城市形象及文明程度，根据山东省住房和城乡建设厅十一部门《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》（鲁建发[2015] 5号）和山东省住房一城乡建设厅等四部门《关于组织开展城镇和困难工矿区老旧小区综合整治改造试点工作的通知》（鲁建房字[2015]17号）精神，结合我区实际，制定本实施方案。

一、目标任务

用五年时间推进全区老旧小区整治改造和物业管理工作，2016年主要是制定政策标准，摸清底数，建立台账，启动盛庄办事处花园小区和护台小区的试点改造，探索经验做法；2017年全面推开；2020年完成整治改造工作。

二、改造范围

城镇建成区中2000年以前建成投入使用，主体建筑基本完好，由楼房组成，各类配套设施较差、居民群众整治改造意愿强烈，并且未纳入棚户区、城中村改造及重大项目建设计划的老旧住宅小区。

三、工作程序

确定改造小区

各街道、社区对辖区内的老旧住宅小区进行认真梳理排查，对符合改造条件的老旧住宅小区按照“先急后缓、综合平衡、分步实施”等原则制定年度改造计划，经省市房管部门审批通过后，按照计划逐年完成改造任务。

2、成立组织机构

每个改造的老旧住宅小区分别成立一个整治改造领导小组，由属地街道分管老旧住宅小区整治改造工作的同志任组长，属地社区的主要负责同志任副组长，街道和社区的相关同志任成员。

3、制定改造方案

在领导小组的指导下，属地社区作为实施主体，通过程序选定设计公司，由设计公司根据资金状况和小区实际需要，制定出详细的整治改造施工方案。

4、确定施工主体

以属地社区为主体，通过公开招投标等方式选定施工企业、监理公司等施工责任主体。

5、完成整治改造

每个小区成立一个整治改造工程小组，组长由属地街道分管老旧住宅小区整治改造工作的同志担任，成员由区住建局、属地街道和社区、设计单位、施工企业、监理公司等单位的人员组成。工程小组全面负责整治改造工程的质量和进度，及时解决施工过程中出现的各类问题，并按要求每周上报工程进度。施工过程中做到严把工程质量、安全文明施工、狠抓工程进度、合理利用资金。区老旧住宅小区整治改造领导小组根据工程进度，按时向施工企业拨付资金。

6、组织物业接管

在小区整治改造的同时，街道物业办和社区要积极选择专业化的物业管理公司，洽谈接管整治改造后的小区事宜，争取让物业公司尽早进驻小区，开展服务。如暂时没有专业物业公司接管，街道物业办和属地社区要先行托底实施简易的物业管理，直到有专业物公司接管。

四、改造内容

老旧住宅小区整治改造的目的是干净整治、设施完备，秩序良好，让群众住得安心、舒心。主要内容有：

1、完善治安防控设施。安装单元防盗门，修复或安装小区电子监控防控措施；有条件的可实行封闭管理，建立门卫值班室，增设自行车、电动力停车棚。

2、健全环卫消防设施。环卫设施齐全，楼内垃圾通道封闭，无露天垃圾池（台），配置封闭式垃圾桶（箱）；清理楼宇间和楼道内乱堆杂物，疏通小区消防通道，有条件的应完善或增设消防栓。

3、改善小区环境设施。小区内道路、广场、停车场等公共区域地面平整、干净；小区内公共绿地和树木做到定期养护，及时补植更新；无乱堆乱放、乱贴乱画和各类广告；楼宇外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落；屋面防水无渗漏；修缮维修楼体内公共门窗、台阶及楼梯扶手；路灯、楼道灯等公共照明完好；有骗子划定停车位；设立信报箱，设置体育健身器材，安放小区物业服务和便民信息发布栏。经规划部门批准，依法配建物业服务用房和经营用房，其运营收入弥补后续物业管理服务费用。

4、改造小区基础设施。改造小区内排水、强弱电、供暖、供气管网，同步改造楼内公共部位的相关管线，督促专营单位加快专营设施设备改造接手步伐。有条件的，可以进行既有居住建筑节能改造。

5、小区居民整治改造意愿强烈的其他内容。

五、实施步骤

（一）准备工作阶段（2016年3月）。相关街道进行全面调查摸底，制定老旧住宅小区整治改造工作计划，全面动员部署，开展多种形式宣传活动，营造良好的舆论氛围。

（二）试点改造阶段（2016年4月－2016年12月）。组织实施老旧住宅小区整治改造试点项目。总结综合改造经验，查找问题与不足。

（三）全面推开阶段（2017年1月－2020年12月）。各相关街道要结合改造经验和实际情况，按计划完成剩余老旧住宅小区的综合整治改造工作。

六、工作要求

（一）加强组织领导。要成立老旧住宅小区整治改造工作领导小组，领导小组下设办公室，指导和监督整治改造工作。相关街道是本辖区老旧住宅小区整治改造工作的责任主体，对整治改造工作负全责，属地社区为具体责任单位，要抓好工作落实。相关街道也要成立专门工作机构，建立相应工作推进机制，加快推进辖区内的老旧住宅小区整治改造工作。

（二）加强项目监管。对整治改造的小区，要科学组织规划设计，合理确定改造内容和施工程序，明确统一建设和验收标准，加强监督考核，确保工程质量。对地下管线改造要统盘考虑，一步改造到位，避免重复建设。

老旧住宅小区确因历史原因导致有关资料缺失的，有关部门、单位经核实后应予以办理。要加强对整治改造项目施工、监理、验收的过程监管，确保整治改造项目符合各项建设标准和质量要求。要加强资金审计。

（三）加强施工管理。要按照先设计后施工、先试点后推广的要求，科学组织规划设计，合理确定改造内容和施工程序，明确统一建设和验收标准，加强监督考核，确保工程质量。对地下管线改造要统盘考虑，一步改造到位，避免重复建设。

施工前要加强沟通，主动听取群众意见，细化设计方案和施工组织方案；施工中精心组织，合理安排施工顺序，对入户施工项目科学安排，压缩时间，最大限度地减少对群众生活的影响。要认真落实配套资金，建立专门帐户，严格资金管理，根据工程进度拨付施工单位资金，确保专款专用，防止中途截留或挪作他用。

（四）确保改造质量。在组织整治改造中要施工单位和监理公司等公开招投标程序，认真把关，优中选优，做到公开透明，防止暗箱操作。要加强施工管理，健全施工质量责任制，明确小区现场责任人，落实文明施工、安全施工措施，保障工程建设质量。要充分发挥街道、社区作用，把老旧住宅小区物业管理和社区建设结合起来，整治改造后的小区要根据小区实际，及时组织实施专业化的物业管理或由属地社区托底实施简易的物业管理，实现物业管理全覆盖，建立物业管理长效机制。具备一定条件的，要充分利用小区空闲场地、部位改建物业经营设施，合理开展经营行为，所得收益，用于补贴物业服务。努力做到工程建设与物业筹建同步实施、工程竣工与物业接管有效衔接，确保整修一片、接管一片、管好一片。

（五）加强工作考核。根据年度整治改造计划，区、街道两级签订目标责任书，区老旧住宅小区整治改造工作领导小组将实行周调度、月通报、年终考核，对老旧住宅小区改造面积和户数、改造内容、改造标准、工程进度和物业管理长效机制建立情况等方面进行综合考核，并将老旧住宅小区整治改造内容纳入科学发展观考核范围。

（六）加强宣传引导。充分利用各类媒体，大力宣传老旧住宅小区整治改造工作的重要意义、改造内容、方法步骤和整治成效，引导老旧小区居民积极参与献计献策，营造良好的舆论氛围，争取社会各界和广大居民的积极支持。